聰明迎戰房貸增壓時代 前言通膨壓力對市井小民的影響,除了物價升高之外,還有央行必須以升息手段來抑制通膨,而造成房貸利率隨之上揚的副作用。在薪水遲遲未漲的情況下,現在正要準備選擇房貸的民眾,必須格外謹慎挑選最划算的房貸商品;而一直以來背負沉重房貸壓力的房貸戶,恐怕得要擬妥策略,和銀行好好談判一番,共商一套度小月的利率條件。聰明選擇∕把烤肉食材利率條件擺在最後順位「很多人要辦房貸,第一件事就是攤開報紙,開始比較各家銀行的房貸利率水準,其實,這是一種本末倒置的錯誤。」遠東銀行松江分行資深業務協理錢俊男表示,買房子、選擇房貸最基本的一個標準,就是自己要能夠支付每月應繳金額,「而影響個人支付能力的關鍵因素,絕對不會是房貸利率。」一般來說,房貸所須支付的本金加上利息,最好是以不超襯衫過月薪的三分之一為限。也就是說,月薪收入若有六萬元,房貸的每月本息攤還金額最好能壓在二萬元以下,比較不會造成過重負擔。一位公股銀行房貸部門的資深主管就鄭重地說:「唯有能夠達到上面的標準,你才有資格買房子!」達到標準的方法,一是讓自己的薪水變高,要不,就是得靠銀行幫忙,從貸款條件的篩選,降低還款壓力。錢俊男說,所有貸款都有三大重點:成租屋網數額度、繳款天期、貸款利率。其中,成數額度夠高,才不會造成貸款戶的短期資金調度捉襟見肘;而天期夠長,才能明顯降低每月應繳的本利支出。「對於貸款戶的支付能力來說,這兩項才是關鍵!」他說,很多房貸戶總誤以為利率低就是一大優勢,卻忽略了更重要的貸款額度與繳款天期的條件。除了成數與天期之外,選擇貸款商品的第三順位,或許還輪不到利率,而應該是婚禮顧問「銀行往來熟悉度」。錢俊男表示,優惠利率再低,畢竟最多只有前兩年,未來十幾年的利率能否調降,很大的部分是取決與你和銀行之間的互信基礎。也就是說,愈是選擇往來密切的銀行申辦房貸,未來談利率的空間愈大。整體而言,他建議選擇房貸首先應該要衡量自己所需的貸款成數,並且確認自己能夠負擔未來每期必須攤還金額之後,才能從符合需求的銀行當中,再去進西裝外套一步地尋找相對較有往來的銀行,最後,才是挑選貸款利率。破解迷思∕誘人的優點背後必有缺陷事實上,急著從利率角度作為選擇房貸的優先指標,除了是種邏輯錯誤之外,更有可能誤觸風險。公營行庫的資深主管表示,申請貸款的民眾,經常看到銀行提供的優惠利率就急著跳進去,完全忽略優惠期過後的實際情況。「結果都只賺到前面幾期,而往後期數的利率調整高於預期永慶房屋,就只有認栽的份。」她說,現在銀行競爭激烈,為了搶拉客戶,總是會端出看似物美價廉的商品,等客人真正進門以後,才知道根本不是這麼回事。舉例來說,她就曾接過民眾抱怨,表示某家銀行前兩年雖然提出低於一般水平的利率優惠,但第三年開始卻是「機動調整」,至於到底是何種機動法?卻只有銀行自己清楚!所以,民眾必須詳細了解銀行提供的利率條件,就連往後房地產每期還款的標準都應考慮進去,「最好是寫下白紙黑字,才能保護自身權益!」投資思惟∕交易與出租各有適合商品除了利率之外,一般民眾常犯的另一錯誤,就是會被各種房貸商品的優點所吸引,卻忽略了商品背後的限制與缺點,甚至採用了不適合的房貸商品。像是有些銀行為了吸收更多存戶,提出「抵利型房貸」方案,供存戶利用存款來折抵房貸本金,減少利息支出並降低房屋買賣每月攤還金額。但是,多數銀行對於存款額度多有限制,「抵利」的程度也就受限,而且,這類型房貸的利息之出,無法自綜合所得稅中列舉扣除。至於具有利率逐漸降低特色的「利率遞減型房貸」,其實和一般民眾的直覺想像或許也有一些差距。錢俊男表示,所謂的遞減,減的是「加碼利率」,而非基礎利率,換言之,若在利率向上的趨勢之中,遞減型房貸雖可逐漸降低加碼新成屋利率,但基礎利率卻不斷向上,民眾可能也很難體會到房貸支出遞減的感覺。另一方面,遞減型房貸會定期評估房貸戶是否合乎利率遞減的資格,「但只要你在這一階段當中,曾有『一天』遲繳房貸,很可能就不能享受這個階段的利率遞減待遇了...


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